Paris, 4 décembre 2025
Pour cette 2ème édition de notre chronique sur les SCPI, nous proposons de rentrer dans ce qui constitue l’un des aspects clés du métier de gérant : la gestion des risques. Car, rappelons-le, en matière d’investissement, pas de rendement sans risque.
Comment évaluer une opportunité d’investissement : la grille de lecture « rendement-risque » de tout gérant de SCPI
Investir en immobilier ne se limite pas à choisir un immeuble offrant un rendement élevé. En face du rendement affiché, il faut appréhender les risques ; et investir, ce n’est pas fuir les risques. C’est les comprendre, les mesurer, et les anticiper.
Nous vous proposons « d’entrer dans la tête d’un gérant de SCPI » pour découvrir la grille d’analyse qui guide les choix d’investissement, notamment au moment d’appréhender les risques qui sont de trois grands types.
1) Revenus locatifs : solidité du locataire et attractivité du bien
Ici il s’agit d’évaluer le risque de baisse des loyers à court, moyen et long terme. Pour cela le gérant devra répondre à plusieurs questions
- Qui est le locataire, est-il solide financièrement, quel est son historique sur le site ? Quelle est la durée ferme du bail en vigueur ? Le loyer actuel est-il supérieur au loyer de marché (ce qui pourrait inciter le locataire à déménager et/ou à renégocier son bail à terme) ? Pour un actif de commerce, hôtellerie, santé, où l’actif immobilier est directement lié à la performance du locataire, le ratio entre loyer payé et chiffre d’affaires (on parle de « taux d’effort ») est-il au bon niveau ?
- Que pourrait-il se passer en cas de départ du locataire ? Le bien peut-il être reloué rapidement et à quel loyer ? Existe-t-il une demande durable pour ce type d’actif dans cette zone ? L’immeuble répond-il aux attentes actuelles de nombreuses entreprises, ou est-il « spécialisé »?
2) Prix d’acquisition et valorisation
Ici l’enjeu est d’estimer le prix attendu par le vendeur, et le potentiel de valorisation à moyen ou long terme que ça soit pour le garder en portefeuille ou pour le revendre. Ce qui se traduit par les questions suivantes
- Le prix demandé par le vendeur est-il cohérent avec les valeurs constatées historiquement ? Ce prix permet-il une rentabilité suffisante par rapport à l’objectif de la SCPI ?
- Y a-t-il un marché local pour revendre cet actif ? Peut-il intéresser le locataire dans le cadre d’une « vente à l’utilisateur » ? Est-il à la portée d’investisseurs locaux (ex : foncières privées) ?
3) Dépenses de travaux
Les immeubles et les marchés évoluent dans le temps. Avant d’acheter un immeuble il faut donc estimer les dépenses de travaux prévisibles pour le maintenir techniquement et commercialement. Le gérant fera donc en sorte de répondre aux points suivants
- L’immeuble est-il sain et exempt de pathologies ? Se situe-t-il dans une zone soumise à des risques géologiques ou climatiques ?
- Le bâtiment est-il aux normes environnementales, de sécurité ou d’accessibilité ? Faut-il prévoir de lourds travaux à court ou moyen terme?
C’est dans l’évaluation de ces risques que le savoir-faire du gérant s’exprime. Un savoir-faire intimement lié, selon nous, aux choix organisationnels du gérant.
Avertissements
L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, dont un risque de perte en capital et de liquidité, le capital investi n’étant pas garanti. Les performances passées ne sauraient préjuger des performances futures. La distribution des revenus n’est pas garantie et peut varier à la hausse ou à la baisse. La SCPI ne garantit pas la revente des parts. Communication publicitaire. Ceci ne constitue pas un conseil en investissement financier.
