Paris, 19 septembre 2025

En tant que nouveau partenaire de Place des Investisseurs, ATLAND Voisin contribuera désormais à vous informer régulièrement sur les SCPI. Tendances actuelles, concepts et chiffres clés, point de vue sur les marchés immobiliers, les sujets sont nombreux.

Et pour ce premier numéro, nous aborderons les fondamentaux des SCPI, avant de nous pencher sur les tendances observées sur un marché dont les cartes ont été complètement rebattues depuis 2023.

Les fondamentaux des SCPI d’abord : de quoi parle-t-on ?

Les SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier) sont des produits d’épargne collective réglementés par l’Autorité des Marchés Financier (AMF). Elles collectent des capitaux auprès des épargnants particuliers principalement moyennant des frais de souscription, pour le compte desquels elles vont constituer un parc immobilier destiné à la location. Les revenus potentiels générés par les loyers sont ensuite redistribués aux épargnants, nets des frais de gestion. On parle communément, dans ce cas, de SCPI de rendement, ou de distribution. Au 30 juin 2025, on dénombrait plus de 120 SCPI de ce type totalisant plus de 82 Mds d’euros gérés par plus de 50 sociétés de gestion[1].

Les SCPI présentent trois caractéristiques fondamentales pour les épargnants :

• Premièrement, en investissant en SCPI, les épargnants trouvent un moyen de s’exposer à des marchés immobiliers qui leur sont inaccessibles habituellement. Ils deviennent indirectement détenteurs d’un parc immobilier mutualisé d’entrepôts, d’hôtels, de cliniques, de retail park (zones commerciales  en périphérie de ville), de bureaux situés partout en France ou en Europe (voire au-delà) selon les stratégies définies pour chaque SCPI.
• Deuxièmement, les SCPI permettent aux épargnants de déléguer l’investissement et le suivi des immeubles, ce qui les libère de tout acte de gestion (par exemple, le recouvrement des loyers, la définition et le suivi de plans de travaux, etc.) ; en contrepartie de quoi les gérants perçoivent une commission de gestion indiquée dans la documentation légale.
• Troisièmement, les SCPI permettent aux Français d’investir en immobilier à partir de quelques centaines d’euros par parts, ce qui facilite encore la diversification de leur patrimoine. Ajoutons que l’investissement en SCPI peut se faire sous plusieurs formes, en fonction de l’objectif poursuivi : au comptant, à crédit, versement programmé, ou en unité de compte via un contrat d’assurance-vie.

De plus, les SCPI peuvent répondre au besoin de financement privé des retraites, procurant des revenus complémentaires non garantis, versés mensuellement ou trimestriellement. Basées sur un « sous-jacent » immobilier, les SCPI doivent s’envisager comme un investissement à long terme. Ainsi, la durée de détention recommandée est de 8 ou 10 ans au moins.

Précisons enfin que l’investissement en SCPI comporte des risques, dont : un risque de perte en capital, le capital investi n’est pas garanti, un risque de variations des revenus ceux-ci n’étant pas garantis, et un risque de liquidité, la revente des parts de SCPI n’étant pas garantie.

Et rappelons l’avertissement d’usage : les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et il est recommandé de se rapprocher d’un conseiller en investissement financier et de consulter la documentation du fonds avant toute décision d’investissement.

Ceci étant dit, où en est le marché des SCPI en septembre 2025 ?

Les capitaux placés par les épargnants ont atteint 2,6 Mds€ sur le premier semestre 2025[2], un chiffre en hausse de 13% sur 12 mois. Les SCPI regagnent donc en attractivité, mais restent loin des records établis en 2022. Sur un marché qui compte plus de 120 SCPI de rendement (dont 16 lancées rien qu’en 2024), ces montants placés se concentrent sur les 5 premiers acteurs, qui attirent plus de 55% des capitaux : Corum, Arkea Reim, Iroko, Alderan, et Atland Voisin.

Parmi ce « top 5 », deux sont gérants établis, dont Atland Voisin, et trois gérants ont été créés depuis 2021. Les acteurs établis ont démontré leur capacité à tenir les performances, les prix de part, et la liquidité des parts. Les nouveaux acteurs bénéficient des atouts inhérents aux jeunes SCPI et d’un timing de marché porteur ; rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Du côté de l’investissement immobilier en France et en Europe, les rendements des immeubles à l’acquisition ont augmenté depuis 2023 dans le sillage de la remontée des taux longs. Cela a entraîné une recomposition des marchés qui a été favorable aux SCPI à même d’attirer des capitaux « frais ». En effet ces SCPI peuvent saisir les opportunités d’investissement créées par l’ouverture d’un nouveau cycle immobilier.

Par ailleurs, le rendement annuel des SCPI (appelé « taux de distribution ») s’étale de 4% à 8% (voire plus) en fonction des SCPI et des gérants. Pour les SCPI les plus anciennes, les Taux de Rendement Interne sur 10 ans font également le grand écart, en raison des différences constatées dans l’évolution des prix de part.

Ces disparités soulèvent la question des critères pour choisir les bonnes SCPI. Selon nous, cela tient en trois points :

1. le rendement,
2. le risque,
3. et la liquidité.

Des notions que nous proposerons de décortiquer dans notre prochaine chronique, en même temps que nous partagerons les données actualisées sur le marché !

[1] Source : Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF)

[2] Source : données Aspim